Kategoria: Nieruchomości

Właściwa, bieżąca i cykliczna analiza orzecznictwa sądowego, szczególnie na poziomie Sądu Najwyższego, przynosi wiele korzyści w kontekście budowania odpowiedniej strategii działania w ramach ochrony interesów naszych Klientów. To właśnie orzecznictwo Sądu Najwyższego pozwala nam na wypracowanie skutecznych wariantów i strategii działania w codziennym dążeniu do maksymalizacji ochrony prawnej i finansowej Klientów, którzy zaufali naszej kancelarii.

W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu związanym z celem zniesienia współwłasności praw do nieruchomości w kontekście ciekawego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt: SN I CSK 85/16 – zw. dalej: „postanowienie SN”.

Jaki jest cel zniesienia współwłasności praw do nieruchomości?

W tym miejscu warto jest zacytować słuszne stanowiska zaprezentowane przez skład orzekający w postanowieniu SN:

1. Teza nr 1: „Zniesienie wspólności praw do nieruchomości ma na celu wyjście z mogącego rodzić spory stanu wspólności z zapewnieniem każdemu z współuprawnionych możliwie korzystnych dla niego warunków rozwiązania węzła wspólności. Dlatego pierwszeństwo przyznaje się sposobowi zgodnie wybranemu przez współuprawnionych (art. 622 k.p.c.), a w razie braku zgody między nimi pierwszeństwo ma podział rzeczy wspólnej (art. 212 § 1 k.c.), ponieważ pozwala zachować więź z przedmiotem dotychczasowej wspólności.”.
2. Teza nr 2: „Możliwość spłaty współwłaścicieli stanowi istotny, lecz nie jedyny czynnik wpływający na sposób zniesienia współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i zasądzenie spłaty na rzecz pozostałych.”.

Możliwość ustanowienia służebności mieszkania w ramach wyjścia ze współwłasności – kiedy jest możliwe?

Warto jest przytoczyć stanowisko składu orzekający, który precyzyjnie wyjaśnił, że – „Skarżąca nie ma natomiast racji wskazując na ewentualność ustanowienia na jej rzecz służebności mieszkania. Takie rozwiązanie możliwe byłoby jedynie w ramach zgłoszenia przez uczestników zgodnego sposobu wyjścia ze wspólności przez przyznanie nieruchomości jednemu i ustanowienie służebności osobistej mieszkania na rzecz drugiego oraz – w drodze analogii – w wypadku dokonania podziału nieruchomości w sposób wymagający takiego rozwiązania, co wynika z art. 212 § 1 k.c. Wprawdzie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lipca 1980 r. (III CZP 45/80, OSNCP 1981, nr 2-3, poz. 25) dopuścił możliwość ustanowienia przez sąd służebności osobistej mieszkania także w wypadku przyznania całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, jednak rozwiązanie to nie przystaje do postanowień art. 212 § 2 k.c., który nie przewiduje takiej formy wyjścia ze współwłasności.”.

Czego wymaga prawidłowe rozstrzygnięcie zagadnień związanych z podziałem majątku wspólnego (szeroko rozumianych jako postępowania działowe)?

„Prawidłowe rozstrzygniecie sprawy wymaga rozważenia przez Sąd wszystkich możliwości i wyważenia interesów stron, z uwzględnieniem, że z jednej strony chodzi o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych starszych osób, zawiązanych od lat z nieruchomością, a z drugiej o interesy inwestycyjne osoby z nieruchomością tą niezwiązanej, która nabywając udziały z pewnością zaznajomiła się z dotychczasowym sposobem wykorzystania działki i świadoma tego stanu zdecydowała się na kupno. Konieczne jest także rozważenie okoliczności faktycznych sprawy pod kątem oceny zgodności wniosku z zasadami współżycia społecznego – zastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o zniesienie współwłasności nie jest bowiem wyłączone, jakkolwiek możliwe będzie jedynie w szczególnych, wyjątkowo uzasadnionych wypadkach (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1981 r., III CRN 202/81, nie publ., z dnia 24 stycznia 2007 r.,. III CZP 117/06, OSNC 2007, Nr 11, poz. 165).”.

Wszystkie te okoliczności są ważne zarówno dla samego Sądu, ale przede wszystkim dla nas – profesjonalnych pełnomocników, którzy reprezentują interesy swoich Klientów. To właśnie należycie przygotowana strategia, której przyznaje rację skład orzekający w danej sprawie, jest kluczem do sukcesu w drodze do osiągnięcia możliwie najlepszego rozstrzygnięcia dla naszych Klientów. Wszystkie te wytyczne są przez nas każdorazowo analizowane, wdrażane i aktualizowane.