W dzisiejszym zagadnieniu skupimy się ważnym aspekcie nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udział pozostałych współwłaścicieli. Całość zagadnienia zostanie przeanalizowana przez pryzmat ciekawego stanowiska składu orzekającego Sądu Najwyższego, który w niezwykle czytelny sposób przedstawił przedmiotową problematykę – chodzi oczywiście o główne tezy z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2024 r., sygn. akt: II CSKP 816/24.
Czy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli?
Za składem sędziowskim należy powtórzyć – „W drodze zasiedzenia możliwe jest także nabycie – na podstawie art. 172 k.c. – nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli. Zasiedzenie biegnie wówczas na korzyść jednego ze współwłaścicieli przeciwko pozostałym współwłaścicielom i prowadzi do nabycia w tej drodze ich udziałów. Zakłada władanie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomością wspólną w charakterze posiadacza samoistnego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.”.
Jakie działania powinna podjąć osoba, która chce należycie wykazać zasiedzenie nieruchomości wspólnej?
„W sytuacji gdy właściwości lub przeznaczenie nieruchomości wspólnej nie pozwalają na wspólne lub rozdzielne władanie przez wszystkich współwłaścicieli, to współwłaściciel żądający zasiedzenia udziału innego współwłaściciela nie może poprzestać na powołaniu się na domniemanie z art. 339 k.c. Powinien wykazać, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 k.c. oraz, że uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należy. Także wówczas, gdy przeznaczenie lub właściwości rzeczy zezwalają na wspólne i rozdzielne korzystanie z niej przez wszystkich współwłaścicieli, a jeden z nich korzysta z całej rzeczy lub znacznej jej części z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, wystąpienie przez niego z żądaniem zasiedzenia udziałów pozostałych właścicieli wymaga wykazania rozszerzenia samoistnego posiadania na udziały innych właścicieli oraz zamanifestowania tego wobec tych współwłaścicieli. Niewykonywanie prawa posiadania przez pozostałych współwłaścicieli nie prowadzi do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie swoich uprawnień. Nie zwalnia go to z obowiązku wykazania, że posiadał całą rzecz wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do niej pozostałych współwłaścicieli oraz że wolę tę ujawnił wobec nich i innych osób. Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien zatem udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej.”.
Czy jeżeli współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej w któryś ze sposobów odpowiadających treści współwłasności, inny współwłaściciel nie może nabyć jego udziału przez zasiedzenie?
„Posiadanie i korzystanie z rzeczy przez jej współwłaściciela może się różnie kształtować. Może przybrać postać bezpośredniego i wspólnego z pozostałymi współwłaścicielami posiadania całej rzeczy i korzystania z niej, postać wyłącznego posiadania wydzielonej części rzeczy i korzystania z niej (podział quoad usum) lub postać pośredniego posiadania całej rzeczy i korzystania z niej przez pobieranie pożytków cywilnych. Jeżeli sposób posiadania rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli nie jest określony umową ani orzeczeniem sądu, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony – z uwagi ma treść art. 206 k.c. – do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dopóki współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej w któryś ze sposobów odpowiadających treści współwłasności, inny współwłaściciel nie może nabyć jego udziału przez zasiedzenie. Nie może bowiem być mowy o władaniu przez tego innego współwłaściciela rzeczą w charakterze posiadacza samoistnego z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Utrata prawa wskutek zasiedzenia łączy się z niewykonywaniem utraconego prawa. Samo też władanie nieruchomością przez współwłaściciela nie uzasadnia uznania tego władania za posiadanie samoistne, mogące prowadzić do nabycia przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli, na podstawie domniemania przewidzianego w art. 339 k.c. Jak bowiem przyjmuje się jednolicie w orzecznictwie, art. 206 k.c., przyznając uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej każdemu z współwłaścicieli, uchyla stosowanie ustanowionego w art. 339 k.c. domniemania posiadania samoistnego w stosunkach między współwłaścicielami.”.
