Kupno i sprzedaż nieruchomości to poważne inwestycje wymagające odpowiedniej dokumentacji. Osoby, które nie pracują na co dzień w branży deweloperskiej, nie mają zbyt często do czynienia ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości, dlatego cały proces może wydawać im się dość skomplikowany. W takim wypadku warto zasięgnąć porady u prawnika, który pomoże w przygotowaniu odpowiedniej umowy. Na czym polega umowa sprzedaży (nazywana często umową kupna – sprzedaży) mieszkania z zadatkiem i co warto o niej wiedzieć?

Umowa kupna – sprzedaży mieszkania: podstawowe informacje

Umowa kupna – sprzedaży mieszkania to umowa podpisywana w obecności notariusza, na mocy której sprzedający zbywa prawo do przedmiotu sprzedawanego na rzecz kupującego (przeniesienie własności). Po jej zawarciu rozpoczyna się proces zmiany danych w księdze wieczystej. W świetle prawa umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości w innej formie jest nieważna. Umowa kupna – sprzedaży powinna zawierać dane kupującego i sprzedającego (m. in. imiona i nazwiska, serię i numer dowodu osobistego, adresy zamieszkania), a w przypadku osób prawnych dodatkowo dane firmy. Należy także dokładnie określić przedmiot umowy – adres nieruchomości, numer księgi wieczystej i dane z ewidencji. Konieczne jest także umieszczenie w umowie dokładnej ceny sprzedaży. Strony mogą przedstawić swój wzór umowy lub dostarczyć niezbędne informacje do notariusza i skorzystać ze przygotowanego przez niego dokumentu. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi jej zapisami. Umowa kupna – sprzedaży to finalizacja sprzedaży nieruchomości; aby przygotować się do jej zawarcia, strony często podpisują umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży mieszkania: czy warto?

Umowę przedwstępną określić można jako wprowadzenie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży: sprzedawca zobowiązuje się do sprzedania nieruchomości, a kupujący deklaruje jej zakup za określoną cenę. W ten sposób obie strony zobowiązują się do dokonania transakcji i zarazem zabezpieczają swoje interesy. W umowie powinno się znaleźć między innymi określenie przedmiotu umowy kupna – sprzedaży, określenie stron umowy oraz cena nieruchomości. Jeśli w umowie przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy kupna – sprzedaży, kupujący i sprzedający mogą w ciągu roku wyznaczyć termin na zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży); po upływie tego czasu nie można żądać jej zawarcia. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, warto zwrócić się po poradę do kancelarii prawnej, ponieważ druga strona może żądać odszkodowania na naprawę szkody poniesionej w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy. Co istotne, jeżeli chcemy mieć możliwość skorzystania w przyszłości z wszystkich możliwości jakie daje umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, warto aby miała ona również formę aktu notarialnego.

A co z zadatkiem?

Zadatek nie jest obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna z zadatkiem to jednak zabezpieczenie dla obu stron – na wypadek, gdyby jedna z nich nie wywiązała się ze swoich zobowiązań. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy przez jedną ze stron, druga może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek lub zażądać zwrotu otrzymanej kwoty w podwójnej wysokości. Jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W momencie rozwiązania umowy lub jeśli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek niezależnych od obu stron okoliczności (albo jeśli obie strony ponoszą odpowiedzialność), zadatek powinien być zwrócony bez obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek czy zaliczka?

Zadatek i zaliczka nie są tym samym – wbrew pozorom różnica może być znacząca, jeśli umowa nie zostanie wykonana. Gdy dojdzie do finalizacji umowy, nie zauważymy żadnej różnicy, ponieważ zarówno zaliczka, jak i zadatek są wliczane na poczet sprzedaży. Jeśli jednak transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka w żaden sposób nie chroni interesów kupującego. Sprzedający przy odstąpieniu od umowy po prostu zwraca zaliczkę kupującemu i nie ponosi żadnych konsekwencji; jeśli do finalizacji umowy nie dojdzie z winy kupującego, zaliczka także ulega zwrotowi. Nietrudno się zatem domyślić, że obie strony mogą po prostu wycofać się z umowy w momencie pojawienia się atrakcyjniejszej oferty. Zadatek jest z kolei określony przez art. 394 Kodeksu Cywilnego i stanowi swego rodzaju rekompensatę w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę. Jeśli jesteśmy zdecydowani na zawarcie umowy i zależy nam na jej zabezpieczeniu, zadatek będzie lepszą formą. Zaliczka z kolei jest rozwiązaniem zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, którzy dopuszczają wycofanie się z transakcji.

Jak podpisać korzystną umowę kupna – sprzedaży mieszkania z zadatkiem?

Jeśli chcesz zabezpieczyć swoje interesy przed podpisaniem umowy kupna – sprzedaży mieszkania, warto zaproponować drugiej stronie podpisanie umowy przedwstępnej; jej wzór znaleźć możesz w Internecie, jednak jeśli zależy ci na tym, by była ona najlepiej dopasowana do twoich potrzeb i oczekiwań, przygotuj ją wraz z doświadczonym prawnikiem. Warto na tym etapie doprecyzować, czy zależy ci na zadatku, czy też na zaliczce – jeśli w umowie nie pojawi się określenie „zadatek”, to wpłacona kwota będzie traktowana jako zaliczka. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej także warto skonsultować się z kancelarią by sprawdzić, czy w umowie nie znajduje się żaden niekorzystny zapis. Radca prawny może Ci również pomóc przed zawarciem umowy przedwstępnej w analizie ksiąg wieczystych nabywanej nieruchomości. Prawnicy udzielą także wszystkich niezbędnych informacji odnośnie do wymaganej dokumentacji oraz wyjaśnią wątpliwości związane z umową kupna – sprzedaży mieszkania.

Planujesz kupić lub sprzedać mieszkanie – skontaktuj się z Lexperiens!

Lexperiens to kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości, świadcząca pomoc przy sprzedaży, kupnie czy wynajmie nieruchomości. Przygotowujemy umowy dla naszych klientów, sprawdzamy treść umowy pod kątem niekorzystnych dla klienta zapisów oraz udzielamy porad prawnych. W przypadku jakichkolwiek problemów z finalizacją umowy przyrzeczonej podpowiadamy, jakie kroki prawne należy podjąć, możemy Cię również zastępować w ramach niektórych czynności jako pełnomocnicy.