Kupno nowego mieszkania na etapie budowy od dewelopera oznacza konieczność podpisania umowy deweloperskiej. Przed złożeniem wszystkich podpisów warto jednak dokładnie sprawdzić zarówno firmę, z którą planujemy współpracować, jak i całą umowę – tak, by faktycznie zabezpieczała ona nasze interesy prawne jako nabywcy lokalu mieszkalnego.

Co to jest umowa deweloperska

Umowa deweloperska to dokument w formie aktu notarialnego, który zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności danej nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za określoną cenę. . Oznacza to, że deweloper zobowiązany jest do sprzedania wybudowanej nieruchomości, a nabywca – do zapłaty. Umowę deweloperską zawrzeć można nie tylko przed zakończeniem budowy nieruchomości, ale nawet przed jej rozpoczęciem. Aby zostać właścicielem nieruchomości, po zakończeniu budowy należy podpisać także umowę przeniesienia własności (umowę przyrzeczoną). Nie znaczy to jednak, że umowa deweloperska nie jest potrzebna: wręcz przeciwnie, gwarantuje ona nabywcy pewność, że lokal spełniający określone w umowie warunki trafi w jego ręce.

Co musi zawierać umowa deweloperska

Elementy umowy deweloperskiej są regulowane stosowną ustawą, a ich brak skutkuje możliwością odstąpienia od umowy przez nabywcę . Obie strony mogą również wprowadzać do niej dodatkowe zapisy i ustalenia oraz modyfikować postanowienia wymagane przepisami ustawy jednak nie mogą one być mniej korzystne od przepisów ustawy . Do najważniejszych elementów umowy deweloperskiej należą:

• dane stron umowy oraz informacje związane z jej zawarciem,
• informacje dotyczące działki budowlanej oraz usytuowania nieruchomości,
• powierzchnia nieruchomości, układ pomieszczeń oraz parametry techniczne,
• standard prac wykończeniowych,
• cena nieruchomości i harmonogram wpłat na rzecz dewelopera,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na kupującego praw własności,
• termin przeniesienia praw własności i wysokość kar umownych oraz odsetek,
• zasady odstąpienia od umowy i zwrotu środków,
• oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego z załącznikiem oraz o zapoznaniu się z jego treścią,
• inne informacje.

Jaki jest koszt umowy deweloperskiej

Ze względu na to, że umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego , do kosztów umowy należy doliczyć zatem opłatę notarialną, Taksa notarialna wynosi maksymalnie połowę stawki maksymalnej, a ta z kolei uzależniona jest od ceny nieruchomości. Opłacie podlegają także wypisy aktu notarialnego – taksa maksymalna za wypis to 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, więc koszt jednego wypisu może wynieść ok. 100 – 200 zł. Najczęściej potrzebne są 3 lub 4 egzemplarze wypisu. Doliczyć należy również 150 zł – to stała opłata za wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Od taksy notarialnej i opłaty za wypisy aktu notarialnego należy zapłacić także podatek VAT (23%). Niezależnie od kwoty całkowitej, koszty dzielone są na pół – pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Na co trzeba zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską

Umowa deweloperska zawierana przed notariuszem podlega kontroli pod względem zgodności z prawem; nie znaczy to jednak, że można podpisywać ją bez dokładnego przeanalizowania każdego punktu, ponieważ mogą znaleźć się w niej niekorzystne dla nabywcy postanowienia. Każdy deweloper musi podać nabywcy zestaw informacji w postaci prospektu informacyjnego, a informacje zawarte z nim muszą znaleźć się w umowie (jeśli jest inaczej, informacja o zmianach musi znaleźć się w akcie notarialnym). W umowie musi znaleźć się także zapis, że pieniądze wpłacać należy na rachunek powierniczy. Zarówno termin rozpoczęcia budowy, jak i zakończenia inwestycji oraz odbioru nieruchomości muszą być dokładnie wskazane – należy zachować szczególną czujność, jeśli w umowie pojawiają się zapisy o możliwości przesunięcia terminów. Niedozwolone jest natomiast przenoszenie ryzyka inwestycji na nabywcę oraz użycie innych materiałów do budowy. Nawet sama nazwa umowy może budzić wątpliwości: nazwa powinna jasno wskazywać, że jest to umowa deweloperska, a nie np.o roboty budowlane . Deweloper ma także obowiązek poinformowania nabywcy o swojej sytuacji prawno-finansowej.

Co zrobić, gdy przerastają Cię formalności

Umowa deweloperska to solidny plik kartek zapełnionych niezrozumiałą dla laików treścią. Możesz próbować przebrnąć przez wszystkie zapisy samodzielnie i poddać je szczegółowej analizie, jednak przed podpisaniem takiej umowy warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. W umowie mogą znaleźć się bowiem niedozwolone klauzule umowne, czyli postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie z klientem i mają wpływ na kształtowanie jego praw lub obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz mogą naruszać interesy klienta. Rzetelna opinia prawna pozwoli na ocenę umowy i zapoznanie się z zapisami, które warto negocjować. Masz prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia, jeśli w umowie nie znajdują się elementy określone w ustawie lub jeśli deweloper nie dotrzyma zawartego w umowie terminu przeniesienia prawa własności po upływie dodatkowego 120-dniowego terminu. Jeśli którykolwiek z zapisów umowy budzi Twój niepokój, skorzystaj z usług renomowanej kancelarii specjalizującej się w prawie nieruchomości.

Lexperiens: pomożemy przy zawieraniu umowy deweloperskiej

Jesteśmy doświadczoną kancelarią zajmującą się prawem nieruchomości; jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera, zapraszamy do kontaktu. Udzielamy porad prawnych, przeprowadzamy analizę umów oraz wspieramy naszych klientów na każdym etapie współpracy. Posiadamy duże doświadczenie oraz wiedzę z zakresu prawa nieruchomości, dzięki którym wyjaśniamy wszystkie zawiłości związane z zawieraniem umowy deweloperskiej. Jeśli obawiasz się podpisywania umowy z deweloperem i chcesz uniknąć nieuczciwych zapisów, prawnicy z naszej kancelarii zadbają o Twoje interesy i sprawdzą pod tym kątem umowę. Pomagamy także w sporze z deweloperem w przypadku zastrzeżeń związanych z zakupioną nieruchomością.