Osobie, która kupiła wadliwe mieszkanie, przysługuje roszczenie do sprzedawcy. Szczególna sytuacja ma miejsce wówczas, gdy kupuje się nowe mieszkanie od dewelopera. W sytuacji, w której wady występują w częściach wspólnych (piwnica, garaż, klatka schodowa itp.) można dochodzić roszczeń samemu, jak również doprowadzić do sytuacji, w której usunięcia wad lub uzyskania odszkodowania będzie dochodzić wspólnota mieszkaniowa.

Możliwość przelewu wierzytelności potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. I CSK 657/16, w którym wskazał, że umowa przelewu wierzytelności wykonana przez właściciela lokalu na wspólnotę „stanowiła dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem, mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej”.

Sprawa dotyczyła licznych usterek budowlanych, które powstały lub ujawniały się podczas użytkowania budynków, a które wynikały z wadliwego wykonania poszczególnych elementów. Pozwana spółka była odpowiedzialna za usunięcie wad zarówno w oparciu o gwarancję, jak również przepisy dotyczące rękojmi. W budynkach występowały przede wszystkim następujące wady i usterki:

• „w garażu wielostanowiskowym – zaleganie wody i podciąganie wilgoci, zacieki powstałe od wody przenikającej do wnętrza garaży wzdłuż dylatacji, zacieki na stropie od wody przedostającej się do wnętrza garażu przy przejściu przez strop rury wpustowej, przy rurze przechodzącej przez ścianę i strop, przenikanie wody do wnętrza przy czerpni powietrza oraz przy stanowiskach postojowych, znaczne zawilgocenie ścian garażu”;
• „w elewacji budynków oraz terenu przyległego – ubytki farby oraz pęknięcia na elewacji, miejscowe przebarwienia na elewacji, ubytki i uszkodzenia elewacji w okolicach rur spustowych, ubytki i uszkodzenia tynków zewnętrznych, zbyt krótkie „rzygacze” balkonów, miejscowo odpadające tynki zewnętrzne, pęknięcia płyt balkonowych na ostatniej kondygnacji, spękanie muru oporowego, niewłaściwe wykonana dylatacja pomiędzy budynkiem a schodami zewnętrznymi, nieprawidłowe wykonanie podstaw kominów wentylacyjnych przepompowni ścieków, miejscowo obniżona kostka brukowa powodująca zastoiny wody, miejscowo zapadnięta i niewykończona opaska wokół budynku, nieprawidłowe odwodnienie tarasu”;
• „dachy budynków – po obfitych opadach deszczu występują zacieki na folii od wewnątrz konstrukcji dachu, co spowodowane jest usterkami wykonawczymi, do których należą między innymi miejscowe uszkodzenia papy, nieprawidłowo wykonane obróbki blacharskie lub właściwych spadków, przecieki na długości dachu przez murłaty, niepoprawne zamontowanie gąsiorów do połaci dachowej, miejscowe braki ław kominiarskich, nieprawidłowy montaż zapór śniegowych, uszkodzenia elementów więźby dachowej, brak zabezpieczenia czapek kominów wentylacyjnych”.

Pozwana spółka usunęła część wad ale nie wszystkie, co spowodowało konieczność zlecenia oceny stanu technicznego podmiotowi zewnętrznemu.

Ustalenie wad i szacunkowej oceny utraty wartości pozwoliło określić skalę roszczeń, a w dalszej kolejności doprowadziło do nabycia przez wspólnotę w drodze umów przelewu wierzytelności od właścicieli lokali uprawnień do dochodzenia roszczeń z rękojmi oraz z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania (wadliwe wykonanie budynków). Nabycie roszczeń od właścicieli 41 lokali doprowadziło do skierowania sprawy do sądu.

Sąd Okręgowy, które rozpatrywał sprawę w pierwszej instancji podniósł, że „zarząd wspólnoty władny jest podjąć samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a zawarcie umów cesji stanowiło czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i w związku z tym zawarte umowy są nieważne. Poza tym podniósł, że wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń, które nie mają związku z zarządem nieruchomością wspólną”. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, co doprowadziło do przegrania sprawy przez wspólnotę.

Sąd Apelacyjny w Warszawie (rozpatrujący sprawę w drugiej instancji) zmienił wyrok sądu okręgowego i zasądził część dochodzonych przez wspólnotę mieszkaniową kwot. Zasądzenie części dochodzonych kwot wynikało z faktu, że wspólnota nie dysponowała cesjami pochodzącymi od wszystkich właścicieli lokali. Sąd Apelacyjny w Warszawie potwierdził również że „brak było potrzeby uzyskiwania przez powodową Wspólnotę uchwały właścicieli lokali, zezwalających na zawieranie poszczególnych umów cesji”.

Skarga kasacyjna wniesiona przez wykonawcę budynków do Sądu Najwyższego spowodowała potwierdzenie przez sąd, że:

• właściciele lokali mogli dokonać przelewu wierzytelności;
• umowy przelewu wierzytelności mieściły się w ramach zwykłego zarządu wspólnoty (nie wymagały uchwał).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 czerwca 2017 r. (sygn. akt I CSK 657/16) odwołał się m.in. do Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13), zgodnie z którą „Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.”

Jeżeli kupiłeś mieszkanie, które ma wady lub wady występują w częściach wspólnych nieruchomości, zapraszamy Cię do kontaktu. Pomożemy Ci ustalić zasadność roszczeń wobec sprzedawcy, wskażemy Ci co należy zrobić w celu zabezpieczenia Twoich praw oraz poprowadzimy dla Ciebie kompleksowo sprawę.