Aby we właściwy sposób wyjaśnić zagadnienie związane z problematyczną kwestią związaną z nieruchomością wspólną a działem spadku, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, czym dokładnie jest dział spadku. Przez dział spadku należy rozumieć taki podział spadku (czyli majątku spadkowego po spadkodawcy), który finalnie doprowadzi do rozdysponowania majątkiem spadkowym pomiędzy spadkobierców.

W praktyce spotyka się dwa rodzaje działu spadku – możliwym jest sądowy dział spadku oraz dział umowny, który odbywa się na podstawie umowy pomiędzy wszystkimi spadkobiercami. Kwestię tę wprost reguluje art. 1037 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – dalej: „k.c.” – dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Zatem możemy przyjąć, iż dział spadku obejmuje generalnie rozporządzenie wszystkimi prawami majątkowymi wchodzącymi w skład konkretnego spadku.

Notarialny dział spadku lub orzeczenie sądu w przypadku działu spadku, w którego skład wchodziła nieruchomość.

Umowny dział spadku będzie musiał jednak być dokonany w szczególnej formie w przypadku, gdy do spadku należy nieruchomość. Zgodnie bowiem z art. 1037 § 2 k.c. – jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W tym miejscu należy wyjaśnić, że co do zasady notarialny dział spadku w odniesieniu do sytuacji, w której w skład spadku wchodzi nieruchomość jest możliwy, gdy występują zgodne stanowiska wszystkich spadkobierców. W przeciwnym razie pozostaje tylko droga sądowa, czyli oczekiwanie na sądowe orzeczenie o dziale spadku.

Sprzedaż nieruchomości za zgodą wszystkich spadkobierców i podział uzyskanej ze sprzedaży kwoty na wszystkich spadkobierców

Jest to w zasadzie wariant modelowy, gdyż umożliwia uzyskanie stosunkowo najwyższej wartości za sprzedawaną nieruchomość, która nie będzie obniżona przez pozostałe koszty, o których mowa w dalszej części publikacji.

Podział nieruchomości – co, gdy jest możliwy podział nieruchomości na odrębne części?

Zdarzają się również takie sytuacje, wówczas należy dążyć do zniesienia współwłasności właśnie przez techniczny podział nieruchomości i dysponowanie daną częścią nieruchomości przez każdego ze spadkobierców niezależnie.

Podział nieruchomości – co, gdy taki podział technicznie nie jest możliwy?

W takiej sytuacji możliwym rozwiązaniem jest przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. Gdy natomiast takiej zgody nie będzie, wówczas pozostaje droga sądowa, czyli sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów kodeksu postępowania cywilnego dotyczących egzekucji z nieruchomości. Wówczas każdy ze spadkobierców otrzyma po sprzedaży swoją część, pomniejszoną o niezbędne koszt. Wyjaśnić należy, że co do zasady wariant ten jest często najmniej korzystny z perspektywy interesów spadkobierców (głównie z uwagi na niską wartość sprzedaży wymuszonej).

Podsumowanie.

Dział spadku, do którego wchodzi nieruchomość, najczęściej stanowi niezwykle poważny problem prawny pomiędzy spadkobiercami. Dlatego też warto jest za każdym razem skonsultować możliwe warianty z profesjonalnym pełnomocnikiem, który wnikliwie przeanalizuje konkretny przypadek.