W dzisiejszej publikacji poruszymy temat związany z podziałem nieruchomości w kontekście istotnego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt: III CSK 18/15. Podkreślenia w tym miejscu wymaga okoliczność, że przedmiotowe postanowienie traktuje o kwestii przeprowadzenia podziału nieruchomości wspólnej przez utworzenie na jej bazie kolejnej nieruchomości lokalowej.

Ważne tezy, na które zwrócił uwagę skład orzekający w przedmiotowym postanowieniu

W tym miejscu warto jest zacytować wprost trafne tezy, które niosą ze sobą sporą dawkę praktycznych informacji:

1. „Nieruchomość lokalowa nie może powstać przed uzyskaniem przez lokal, który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l. W większości przypadków oznacza to, że przeprowadzenie podziału nieruchomości wspólnej przez utworzenie na jej bazie kolejnej nieruchomości lokalowej musi być rozciągnięte w czasie z uwagi na konieczność nadania jej cech fizycznych umożliwiających podział stosownie do przepisów o tworzeniu nieruchomości lokalowych. Wymaga to przeprowadzenia robót budowlanych, które muszą być poprzedzone zgłoszeniem władzom budowlanym lub nawet uzyskaniem pozwoleń administracyjnych.”.
2. „Postanowienie wstępne wydawane na podstawie art. 11 ust. 2 u.w.l., nie jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej, a zatem nie musi spełniać wszystkich wymagań dotyczących oznaczenia lokali, jakie stawia się orzeczeniu sądu znoszącemu współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Niemniej lokale, których wyodrębnienie zakłada, powinny być w nim określone przez odwołanie się do dokumentacji technicznej budynku lub innych dokumentów sporządzonych zgodnie z prawem budowlanym. Wymagają tego konsekwencje uprawomocnienia się omawianego postanowienia: przesądzenie o tym, że zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpi przez wyodrębnienie określonych w tym postanowieniu lokali. Każda kolejna czynność procesowa w postępowaniu o zniesienie współwłasności ma zmierzać do zakończenia tego postępowania w rozsądnym czasie orzeczeniem co do istoty sprawy, a to usprawiedliwia przyjęcie pewnej koncepcji rozstrzygnięcia, gdy tylko dostatecznie wyjaśnione będą okoliczności wystarczające do jej wypracowania, a następnie podporządkowanie tej koncepcji dalszych czynności w sprawie.”.
3. „Artykuł 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) samodzielnie reguluje przesłanki wydania przewidzianego w nim postanowienia wstępnego oraz jego treść.”.

Ważny komentarz składu orzekającego w przedmiotowej sprawie

Dokonując analizy przedmiotowego zagadnienia nie sposób jest przywołać ciekawego stanowiska zaprezentowanego przez skład orzekający – „w postanowieniu z 30 września 2004 r., IV CK 455/04, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gdy budynek spełnia warunki techniczne do przypisania lokalom cechy samodzielności, to przepis ten pozwala wydać postanowienie wstępne uznające żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione co do zasady z upoważnieniem zainteresowanego uczestnika do wykonania – tymczasowo na jego koszt – nieodzownych prac adaptacyjnych. Postanowienie to może zawierać stosowne nakazy lub zakazy zmierzające do usunięcia przeszkód stawianych przez innych uczestników. Niewątpliwie postanowienie wstępne wydawane na podstawie art. 11 ust. 2 u.w.l. nie może być ujęte ogólnie, lecz powinno uznawać za usprawiedliwione co do zasady żądanie ustanowienia odrębnej własności określonych lokali i dokładnie określać prace budowlane – adaptacyjne, do przeprowadzenia których upoważniony jest zainteresowany uczestnik. Spełnienie tych przesłanek wydania postanowienia wstępnego oczywiście nie byłoby możliwe bez powstania koncepcji wyodrębnienia lokali.”.