W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu związanym z podziałem nieruchomości w kontekście wpisów w księdze wieczystej. Nasz cykliczny przegląd orzecznictwa z zakresu szeroko rozumianej tematyki związanej z podziałem nieruchomości w chwili obecnej kontynuujemy ciekawym i ważnym postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2014 r., sygn. akt: V CSK 573/13. W postanowieniu tym skład orzekający trafnie wskazał istotne elementy, które mają bezpośrednie zastosowanie do praktycznych aspektów związanych z podziałem nieruchomości w odniesieniu do stosownych okoliczności, które muszą zostać uzewnętrznione w księgach wieczystych danej nieruchomości.

Ważna teza związana z podziałem nieruchomości w kontekście ksiąg wieczystych tejże nieruchomości

W tym miejscu warto jest przywołać tezę, którą zaprezentował skład orzekający w przedmiotowym postanowieniu Sąd Najwyższy – „Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej musi wiązać się z ujawnieniem wszystkich osób, którym w danym momencie przysługuje prawo własności do niej. Nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej z ujawnieniem w niej wyłącznie udziałów niektórych współwłaścicieli, które nie wyczerpują całości, bo księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych (art. 1 ust. 2 u.k.w.h.) i w celu ustalenia ich stanu prawnego (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.).”.

Które przepisy, które mają zastosowanie do przedmiotowej sytuacji?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984) – zw. dalej: „u.k.w.h.” – księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Następnie zgodnie z art. 1 ust. 2 u.k.w.h. – księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.

Pozostałe kwestie, na które zwrócił uwagę skład orzekający w przedmiotowym postanowieniu Sądu Najwyższego

W tym miejscu warto jest przywołać trafne sformułowanie składu orzekającego – „Postanowienie wydane w sprawie o dział spadku ma charakter deklaratywny w tej części, w której sąd określa krąg spadkobierców i ich udziałów w spadku, o ile taka wypowiedź zostanie w nim zamieszczona. Rozstrzygnięcie o sposobie działu spadku, mające doprowadzić do wyjścia ze współwłasności, u podstaw której leżało spadkobranie, ma charakter konstytutywny, gdyż tworzy dla osób, którym sąd przyznaje poszczególne składniki majątku spadkowego nowy do nich tytuł. Tytuł ten powstaje wtedy, gdy postanowienie spadkowe wywoła wszystkie właściwe mu skutki, a zatem – co do zasady – z chwilą uprawomocnienia się. Jeśli zastosowany przez sąd sposób działu spadku polega na ustanowieniu odrębnej własności lokali w budynku na nieruchomości wchodzącej w skład spadku, to skutki te powstają jednak później, a mianowicie dopiero w momencie wpisania ustanowionego prawa odrębnej własności lokali do księgi wieczystej, bo to jest warunek powstania ustanowionego prawa (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 21 lutego 2008 r., sygn. akt: III CZP 152/07). Własność lokalu jako szczególnego rodzaju nieruchomości musi być związana z udziałem we własności gruntu i części wspólnych budynku, w obrębie którego lokal ten jest położony (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Prawa do gruntu i budynku w ułamku związanym z odrębną własnością lokalu nie mogą jednak powstać wcześniej niż samo prawo odrębnej własności lokalu. Wnioskodawczyni nie może zatem oczekiwać, że wartości udziałów we własności gruntu, które sąd dokonujący działu spadku po właścicielach zabudowanej nieruchomości gruntowej związał z wyodrębnionymi lokalami staną się podstawą wpisu ich prawa do księgi wieczystej, która ma być założona dla nieruchomości gruntowej, według jej stanu sprzed dokonania działu. Udział we własności nieruchomości gruntowej w wysokości wynikającej z postanowienia działowego, którym związano go z podlegającą wyodrębnieniu nieruchomością lokalową nie może być też przedmiotem zbycia, i to zarówno przed powstaniem odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, jak i – tym bardziej (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.) – po powstaniu takiego prawa w związku z dokonanym wpisem. Niesłusznie zatem wnioskodawczyni zarzuca, że zaskarżone postanowienie zapadło z naruszeniem art. 11 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 1036 k.c. w zw. z art. 58 § 3 k.c. oraz art. 365 § 1 k.p.c. w zw. z art. 624 k.p.c. Wnioskodawczyni mogła zatem nabyć od A. K. na podstawie umowy sprzedaży z 28 lipca 2008 r. udział we własności nieruchomości, której dotyczy wniosek, ale nie wyższy niż ten, który przysługiwał mu ze spadkobrania, nie zaś udział, który miał być związany z prawem odrębnej własności lokalu, które nie istniało 28 lipca 2008 r. i do tej pory nie powstało.”.

Podsumowanie

Powyższe stanowisko przynosi nam sporą dawkę informacji praktycznych wskazujących jak należy podchodzić do kwestii związanej z podziałem nieruchomości oraz z wpisami do księgi wieczystej tej nieruchomości. To ważne postanowienie, o którym warto jest pamiętać. Nasi prawnicy regularnie dokonują przeglądów aktualnych orzeczeń Sądu Najwyższego, dzięki czemu zawsze jesteśmy w stanie bronić własnych argumentacji w oparciu o solidne podstawy – m.in. trafne tezy orzecznicze Sądu Najwyższego. A wszystko w duchu dążenia do maksymalnej ochrony interesów prawnych i finansowych naszych Klientów.