Podział nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zagadnień, które stanowi realny problem przy dziale majątku wspólnego. Oczywistym pozostaje fakt, iż podstawowym, preferowanym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej fizyczny podział – jest to podejście i założenie modelowe. W przypadku nieruchomości zabudowanej będzie to podział w zależności od okoliczności – pionowy bądź poziomy przez wyodrębnienie własności lokali. W dalszej części publikacji przybliżymy najistotniejsze tezy z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2019 r., sygn. akt: IV CSK 43/18, w którym skład orzekający trafnie wypowiedział się do kilku problematycznych kwestii. Wyjaśnienia te mają charakter niezwykle uniwersalny i praktyczny – pomagają rozjaśnić przedmiotową problematykę i wskazują ważne kroki interpretacyjne.

Jaka jest relacja pomiędzy konfliktem małżonków a preferowany przez ustawodawcę podziałem fizycznym nieruchomości?

Za składem orzekający zasadnym jest powtórzenie, że „Istniejący między współwłaścicielami budynku poważny konflikt może stanowić okoliczność uzasadniającą odmowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Występujący między współwłaścicielami konflikt nie stanowi wprawdzie bezwzględnej negatywnej przesłanki dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, albowiem nie wymienia stosunków osobistych między współwłaścicielami jako czynnika limitującego taki podział, ale czynnik ten może i powinien być rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i faktu, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli, rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu. Uwzględnienie całokształtu okoliczności faktycznych występujących w konkretnym przypadku, może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 października 2011 r., sygn. akt: II CSK 50/11). Przytoczone poglądy dają asumpt do postawienia tezy, że preferowany przez ustawodawcę podział fizyczny nieruchomości, w przypadku podziału przez wyodrębnienie własności lokali w budynku znajdującym się na tej nieruchomości, doznaje ograniczeń w sytuacji, gdy pomiędzy współwłaścicielami, w szczególności będącymi byłymi małżonkami, istnieje poważny konflikt. W rozpoznawanej sprawie Sądy łusznie doszły do wniosku, że w tym przypadku niepożądane byłoby pozostawienie zainteresowanych w bezpośrednim sąsiedztwie. Na chwilę zamknięcia rozprawy nie zostały wskazane takie fakty, które świadczyłyby o tym, iż konfliktowa sytuacja została zażegnana.”.

Podział fizyczny nieruchomości nie może rodzić nowych konfliktów – dlaczego warto jest o tym pamiętać?

„Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej fizyczny podział. W przypadku nieruchomości zabudowanej będzie to podział – w zależności od okoliczności – pionowy bądź poziomy przez wyodrębnienie własności lokali. Jednocześnie podział poziomy jest specyficznym sposobem zniesienia współwłasności. Należy stwierdzić, że w istocie nie pozwala on w pełni wyjść współwłaścicielom ze stosunku współwłasności. W dalszym ciągu bowiem istnieje współwłasność przymusowa gruntu oraz wspólnych części budynku i urządzeń. Zatem nie ulega wątpliwości, że bardzo istotną kwestią jest współdziałanie właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych. Przekonująco podnosi się, że nie może postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział fizyczny (art. 211 k.c.), zamiast prowadzić do zlikwidowania sporów między dotychczasowymi współwłaścicielami, stanowić źródła nowych sporów na skutek nieprzeprowadzenia postępowania w taki sposób, który umożliwia wydanie dającego się wytłumaczyć rozstrzygnięcia, wskazującego na obiektywnie jednakowe dbanie o interesy prawne wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli uczestniczących w tym postępowaniu.” – tak postanowienie SN.

Podział majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji istniejącego konfliktu pomiędzy małżonkami – dlaczego jest to tak ważne?

„W przypadku nieruchomości stanowiącej majątek wspólny byłych małżonków, zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Trzeba również podkreślić to, że art. 211 oraz 212 k.c. w ramach postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego stosowane są nie wprost, lecz odpowiednio, i to przez podwójne odesłanie (art. 46 k.r.o. i art. 1035 k.c.). Ustawodawca nakazuje zatem brać pod uwagę specyfikę instytucji, do której zastosowanie mają mieć przepisy docelowe. Podział majątku wspólnego małżeńskiego następuje z reguły w okolicznościach konfliktu między współwłaścicielami, dlatego sposób podziału majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji tego konfliktu.”.

Podsumowanie

Podsumowując należy wskazać, że podział fizyczny nieruchomości nie powinien powodować nowych konfliktów pomiędzy małżonkami. Warto jest również podkreślić, że jedną z idei jest właśnie dokonywanie takich podziałów majątku wspólnego, które powinny z natury sprzyjać likwidacji istniejącego konfliktu pomiędzy dotychczasowymi małżonkami.