Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez Ministra do Spraw Wewnętrznych i Administracji, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Podstawowe informacje nt. wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństw, jak również, jeżeli cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (i inne wskazane w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. W przypadku nabywania nieruchomości dla celów wykonywania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nabywanej nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. Należy ponadto pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych jest na terenie Rzeczypospolitej Polski znacząco ograniczone przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Wymagania dotyczące wniosku o nabycie nieruchomości

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:

• oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
• oznaczenie nabywanej nieruchomości;
• oznaczenie zbywcy;
• określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
• informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską. Ponadto ustawodawca wskazuje na konieczność załączenia innych dokumentów umożliwiających ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości, co często może prowadzić do konieczności składania w toku załatwiania sprawy dodatkowych wyjaśnień, jak również dokumentów.

Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku

Do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości należy dołączyć następujące dokumenty:

• w przypadku osoby fizycznej – odpis lub kopię dokumentu ze zdjęciem potwierdzającego tożsamość, ze wskazaniem obywatelstwa, daty i miejsca urodzenia, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej – także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji;
• w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku;
• określające nieruchomość, wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku, tj.: (i) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów; (ii) wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej; (iii) w przypadku gdy aktualne oznaczenie nieruchomości nie zostało ujawnione w księdze wieczystej – urzędowe dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznaczenia nieruchomości; (iv) wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu.
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca – może to być umowa przedwstępna, która wskazuje na wolę zbycia nieruchomości.

Ponadto, do wniosku zasadnym jest dołączenie:

• umowy o pracę;
• PITu za zeszły rok wraz z potwierdzeniem złożenia;
• zaświadczenia o zarobkach;
• wyciągu z konta potwierdzającego posiadania środków finansowych na nabycie lub decyzji kredytowej (ewentualnie umowy kredytu);
• aktu małżeństwa – w sytuacji, w której nieruchomość ma zostać nabyta przez małżonków do majątku wspólnego (warto wykonać w Polsce transkrypcje aktu małżeństwa wydanego poza Polską.

Załącznikiem do wniosku powinien być również dowód uiszczenia opłaty skarbowej od wniosku, która na dzień przygotowywania niniejszej informacji wynosi 1.570 złotych (12 października 2023 r.).

Rodzaj dokumentów, które należy przedłożyć może być w dużej mierze uzależniony od celu dla jakiego nieruchomość ma zostać nabyta, jak również okoliczności wykazujących więzi cudzoziemca z polską. Powyższy wykaz dokumentów nie jest pełny i każda sytuacja wymaga odrębnej analizy przepisów.

Kopie dokumentów, o których mowa w niniejszym rozporządzeniu, dołącza się do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości poświadczone za zgodność z oryginałem.

Na marginesie należy wskazać, że nie każde nabycie nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustawodawca wyłącza m.in. obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wyłączenie nie dotyczy nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej). W sytuacji nabywania nieruchomości lokalowych częstą sytuacją jest powiązanie sprzedaży mieszkania z udziałem w drodze dojazdowej – wówczas koniecznym jest uzyskanie zgody na nabycie udziału w drodze.

Kancelaria udziela wsparcia cudzoziemcom na terenie Rzeczypospolitej Polski. Jeżeli jesteś zainteresowany zapraszamy do zapoznania się z ofertą Kancelarii Lexperiens, którą znajdziesz pod tym linkiem.