Osoba, której właściciele lokali powierzyli w uchwale lub umowie zarząd nieruchomością wspólną posiada umocowanie do reprezentowania wspólnoty w postępowaniach sądowych. Reprezentacja wspólnoty może się odbywać w granicach powierzonego zarządu i dotyczyć czynności zwykłego zarządu. Uprawnienie do reprezentowania wspólnoty przed sądem może jednak zostać inaczej uregulowane w umowie lub uchwale.

Stanowisko takie zostało przedstawione w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16, który wskazał, że „W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U.2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”

Właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Swoboda wspólnoty dotyczy zarówno sposobu zarządu, jak również wskazania, kto ma zarząd sprawować, jak i ustalenia zasad zarządzania.

Zarząd nieruchomością wspólną może być sprawowany przez:

• zarząd wspólnoty, który może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Członkami zarządu mogą być osoby fizyczne wybrane z spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona;
• zarząd powierzony osobie fizycznej albo prawnej (tj. firmie, która profesjonalnie zajmuje się świadczeniem usług zarządu nieruchomościami).
• w małych wspólnotach mieszkaniowych (do 7 lokali) nieruchomością mogą zarządzać właściciele lokali.

Zarząd wspólnoty ma obowiązek kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Z uchwały Sądu Najwyższego wynika, że również podmiot wykonujący zarząd powierzony ma prawdo do podejmowania czynności zwykłego zarządu bez konieczności uzyskiwania odrębnego umocowania.

Sprawa rozpatrywana przez Sąd Najwyższy dotyczyła sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa dochodziła zaległych należności tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Powództwo zostało złożone przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością wykonującą zarząd powierzony (nazywaną dalej „Spółką”), a dokładniej przez osobę reprezentującą Spółkę. Wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną Spółce w trybie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali  na podstawie uchwały. Uchwała dotycząca powierzenia zarządu Spółce nie zawierała postanowienia w przedmiocie upoważnienia Spółki do reprezentowania Wspólnoty przed sądami.

Brak umocowania Spółki w uchwale do występowania w imieniu wspólnoty przed sądami, doprowadził do zwrotu pozwu. Spółka stała na stanowisku, zgodnie z którym „osoba sprawująca zarząd powierzony nieruchomością wspólną jest z mocy samego powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych w sprawach wchodzących w zakres powierzonego zarządu”.

Sprawa – z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie – została przekazana przez Sąd Okręgowy do Sądu Najwyższego. Jak wskazano w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego „Nie ulega wątpliwości, że w świetle przytoczonych przepisów zarząd wspólnoty jest w ramach zarządzania nieruchomością wspólną z tytułu samej tylko przysługującej mu do tego kompetencji i w jej granicach umocowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Możliwość samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu obejmuje zatem także działania związane z reprezentowaniem wspólnoty przed sądem w sprawach dotyczących takich czynności. W przypadku natomiast spraw dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanie przez zarząd wspólnoty działań związanych z jej reprezentowaniem przed sądem jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust. 2 u.w.l. (…). Dochodzenie – również w postępowaniu sądowym – należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (…), których dotyczy niniejsza sprawa, jest w praktyce sądowej kwalifikowane jako czynność zwykłego zarządu (…).”

Wskazana uchwała Sądu Najwyższego na pewno przyczynia się do usprawnienia funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których zarząd sprawuje zewnętrzny podmiot. Wskazanym jest jednak, aby w umowie lub uchwale możliwie dokładnie wskazywać kompetencje zarządcy (w tym uprawnienie do reprezentacji wspólnoty przed sądami).

Kancelaria Lexperiens oferuje szerokie wsparcie w zakresie prawa nieruchomości. W naszej codziennej działalności wspieramy zarówno wspólnoty mieszkaniowe, jak również właścicieli mieszkań. Jeżeli masz wątpliwości co do zasad funkcjonowania Twojej wspólnoty mieszkaniowej, w tym sprawowania zarządu nad wspólnotą, zapraszamy Cię do kontaktu.