Umowa najmu może być zawarta na czas nieokreślony lub na czas określony. Umowa zawarta na czas nieokreślony może być wypowiedziana w terminach umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. W przypadku umowy najmu na czas określony, może zostać ona wypowiedziana w wypadkach określonych w umowie. Odpowiednie wypowiedzenie umowy najmu może być istotne zwłaszcza w przypadku umów na czas określony. Do zakończenia stosunku najmu nie jest przy tym wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku o sygnaturze V CNP 32/16.
Sprawa, w której Sąd Najwyższy wydał dnia 10 lutego 2017 r. wyrok (sygn. akt V CNP 32/16) dotyczyła umowy najmu na czas określony. Zgodnie z wyrokiem, dla zakończenia stosunku najmu w przypadku umowy na czas określony konieczny jest upływ terminu na który umowa została zawarta albo skuteczne wypowiedzeniu umowy najmu. Samo opróżnienie lokalu i przekazanie kluczy osobie zaufania publicznego (w tym przypadku notariuszowi), nie jest wystarczające dla zakończenia stosunku najmu.
Umowa najmu dotyczyła lokalu użytkowego w centrum handlowym i była zawarta na czas określony 5 lat. Zgodnie z postanowieniami stron umowy najmu, umowa po upływie 5 letniego okresu miała ulegać automatycznemu przedłużeniu na okres kolejnych 5 lat (chyba, że najemca lub wynajmujący poinformuje drugą stroną o nieprzedłużaniu umowy).
W trakcie wykonywania umowy, najemca dokonał nieskutecznego złożenia oświadczenia o nieprzedłużaniu umowy, co skutkowało dalszym trwaniem stosunku najmu na czas określony. Stanowisko takie zostało potwierdzone przez Sąd pierwszej instancji, podzielił je również Sąd Apelacyjny w Katowicach jako sąd drugiej instancji.
W trackie trwania najmu, najemca złożył wypowiedzenie umowy. Następnie dokonał zdania lokalu poprzez złożenie kluczy do depozytu u notariusza (wynajmujący nie stawił się w wyznaczonym przez najemcę terminie na zdanie lokalu). Sąd Okręgowy (sąd 1 instancji) uznał, że działań najemcy nie można traktować jako zakończenia stosunku najmu.
Odmienne stanowisko co do zakończenia stosunku najmu w wyniku działań najemcy zajął Sąd Apelacyjny w Katowicach, który uznał, że opuszczenie lokalu będącego przedmiotem najmu i zdeponowanie kluczy należało ocenić jako zerwanie umowy. Takie ustalenie przez Sąd 2 instancji skutków działań najemcy doprowadziło do uznania przez Sąd Apelacyjny w Katowicach, że wynajmującemu nie przysługiwało roszczenie o uregulowanie czynszu najmu i innych opłat wynikających z umowy, a roszczenie odszkodowawcze określone w art. 471 kodeksu cywilnego (dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi). Uznanie, że działania najemcy doprowadziły do zerwania umowy, a tym samym obarczenie wynajmującego koniecznością wykazywania m.in. wysokości szkody spowodowało, że roszczenie powoda (wynajmującego) jako nieudowodnione zostało oddalone.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Powódka, tj. wynajmujący, w związku z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach skierowała sprawę do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy uznał zasadność skargi złożonej przez powódkę (wynajmującego).
Sąd Najwyższy wskazał przede wszystkim, że umowa była zawarta na czas określony, co powoduje, że powinna zawierać określone zapisy, które umożliwiałyby jej wypowiedzenie najemcy w trakcie trwania wynajmu nieruchomości (umowa nie zawierała takich zapisów).
Wydanie przez najemcę kluczy nie stanowi podstawy do uznania zerwania umowy, a tym samym najemca (pozwany) nadal był zobowiązany do wykonywania swoich zobowiązań wobec wynajmującego, tj. płatności umówionego czynszu. W przypadku wynajmu lokalu nie czas określony nie ma więc znaczenia, czy najemca z lokalu rzeczywiście korzysta tylko upływ czasu na który umowa została zawarta lub jej skuteczne wypowiedzenie (pod warunkiem zawarcia odpowiednich zapisów w umowie najmu).
Powyższy wyrok pokazuje, jak istotne jest odpowiednie zredagowanie umowy najmu, w tym zwłaszcza umowy zawieranej na czas określony. Przyjęcie zobowiązania na czas określony – w przypadku braku stosownych zapisów w umowie – może spowodować, że obowiązki wynikające z umowy najmu najemca będzie musiał wykonywać przez cały umówiony okres. Pewne dodatkowe możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony przewiduje art. 682 kodeksu cywilnego, ale są one ograniczone tylko i wyłącznie do sytuacji, w których wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.
Kancelaria Lexperiens może Ci udzielić wsparcia w przygotowaniu lub wypowiedzeniu umowy najmu. Więcej informacji w tym zakresie znajdziesz tutaj.
