Prawo budowlane dokładnie reguluje obowiązki właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych. Niedopełnienie obowiązków wynikających z prawa budowlanego może spowodować nie tylko negatywne konsekwencje na gruncie prawa budowlanego, ale także doprowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej. Zakres odpowiedzialności właściciela budynku został poruszony w wyroku Sądu Najwyższego o sygnaturze II CSK 107/16.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (nazywana dalej „Prawem Budowlanym”) w art. 61 wskazuje, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
- utrzymywać i użytkować obiekt budowlany zgodnie z zasadami, tj. m.in.:
użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej; - zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego, za obiekt budowlany uznaje się budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Odpowiedzialność właściciela budynku nie „przenosi” się więc w sposób automatyczny na poszczególne lokale, które np. są wynajmowane innym osobom. Ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza za szkodę osoby trzeciej, która powstała np. w wyniku pożaru w lokalu znajdującym się w budynku musiałaby mieć tzw. adekwatny związek przyczynowy z ewentualnym zaniechaniem lub nienależytym wykonaniem przez właściciela wskazanych powyżej obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego.
Odpowiedzialność właściciela budynku była rozpatrywana przez Sąd Najwyższy, który wyrokiem z dnia 19 stycznia 2017 r., sygn. akt II CSK 107/16 uchylił wcześniejszy wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, który uznał, że właściciel budynku ponosi odpowiedzialność za szkody osoby trzeciej (najemcy lokalu użytkowego), poniesione w wyniku pożaru innego lokalu znajdującego się w budynku.
Sprawa dotyczyła powództwa, które poszkodowany właściciel lokalu użytkowego wytoczył: 1) najemcy lokalu w którym wybuchł pożar; 2) miastu, które było właścicielem budynku w którym znajdował się lokal, w którym wybuchł pożar.
Szkoda powoda była spowodowana gaszeniem pożaru lokalu. Sąd Rejonowy – orzekając jako sąd pierwszej instancji – uznał, że w przypadku miasta zarządzającego budynkiem nie doszło do nieprawidłowości, natomiast właściciel lokalu, w którym wybuchł pożar nie doprowadził do zaprószenia ognia, co w związku z brakiem winy właściciela lokalu doprowadziło do oddalenia powództwa.
Powód (właściciel lokalu, który poniósł straty w wyniku gaszenia pożaru) złożył apelację od wyroku. W wyniku apelacji, Sąd Okręgowy uznał, że miasto będące właścicielem budynku jest odpowiedzialne za szkody powoda z uwagi na niedochowanie obowiązków wynikających z prawa budowlanego.
Sąd Okręgowy w Łodzi odwoływał się m.in. do wyroku eksmitującego osobę, w której lokalu wybuchł pożar, poprze wskazanie, że gdyby eksmisja została wykonana, to zapewne do pożaru by nie doszło. Taka argumentacja nie może oczywiście znaleźć uznania. Eksmisja jest uprawnieniem, które mógł, ale nie musiał wykonać właściciel. Co oczywiste, brak eksmisji nie powodował automatycznie powstania szkody w lokalu powoda (brak związku przyczynowo-skutkowego). Ewentualne zaniechanie eksmisji nie mieści się również w zakresie naruszenia obowiązków, które reguluje Prawo Budowlane w art. 61.
Sąd Okręgowy, wydając wyrok zasądzający pieniądze na rzecz powoda wskazywał również na zaniechanie właściciela, które miało polegać na nie kontrolowaniu korzystania z lokalu. Jak jednak słusznie wskazał Sąd Najwyższy, ustawodawca nie przewidział obowiązku monitorowania przez właściciela budynku lub zarządcę budynku sposobu korzystania z lokalu przez jego posiadacza (np. najemcę). Nawet przyjęcie, że taki obowiązek jednak istniał nie powodowałoby automatycznie przyjęcia, że brak kontroli doprowadził do powstania pożaru, którego wynikiem było zalanie innego lokalu.
Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że właściciel obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym jako całości, nie dotyczy to natomiast eksploatacji poszczególnych lokali, które powinny być utrzymywane w odpowiednim stanie technicznym przez najemców.
Należy mieć jednak na uwadze, że zaniechanie przez właściciela budynku lub zarządcę obowiązków wynikających z Prawa Budowlanego może jednak doprowadzić do obciążenia ich odpowiedzialnością. Sąd Najwyższy w wyroku wskazuje, że „przykładowo wskazać można na zaniechanie obowiązków w zakresie kontroli instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej, grzewczej, przewodów kominowych w budynku, które mimo prawidłowej eksploatacji, ze względu na zużycie i nieremontowanie stały się przyczyną awarii w lokalu określonego najemcy, powodując szkodę także w lokalu innego najemcy.”
Domaganie się odszkodowania za szkody powstałe np. w wyniku zalania jest skomplikowane z uwagi na konieczność wykazania winy. Powyższa sprawa z jednej strony pokazuje, jak istotne jest przestrzeganie przez właścicieli lub zarządców budynku wymogów stawianych przez prawo budowlane, z drugiej strony powyższy wyrok pokazuje, jak trudną kwestią jest uzyskanie odszkodowania np. za zalanie.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu odszkodowania za zalanie lub też ktoś domaga się zapłaty przez Ciebie odszkodowania, zapraszamy Cię do zapoznania się z naszą ofertą w zakresie odszkodowań. Nasze wsparcie obejmuje również obsługę prawną w zakresie nieruchomości.
